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公司名下房产司法拍卖税费之测算

2020-06-20 04:59来源:互联网浏览:

接着昨天话题。有朋友通过司法拍卖,经过一番激烈竞争,拍得了一套房产,后来才发现该房产在一家公司名下,就向我请教相关政策和需要交纳的税费。我给他做了详细的说明和测算。现分享给感兴趣的朋友们。

先介绍一下基本信息,朋友拍得的这套房产,建筑面积105平方米,成交价为88万元,不含增值税房价=880,000/(1+5%)=838,095.24元。朋友为外地户口,在郑州市是首套房。原房主购房价为50万元。

涉及税费包括|增值税、城建税、教育费附加、地方教育附加,土地增值税,企业所得税,契税,印花税。

公司名下房产交易过户,必须缴纳增值税及附加(包括城建税、教育费附加和地方教育费附加),增值税是按照本次不含增值税交易价格和上次取得房产价格差额作为增值额,按5%税率缴纳,并按照增值税金额的12%缴纳附加税费。需要交纳增值税=838,095.24*5%=41,904.76元,附加税费=41,904.76*12%=5,028.57元。

契税纳税主体是购房人,根据购房人在所在城市是否首套房、面积大小确定。契税税率适用1.5%,由此契税需交纳=838,095.24*1.5%=12,571.43元。

首先需要确定增值额,增值额是本次转让收入(不含增值税)减除按照规定扣除项目后的余额。可扣除项目包括:取得土地使用权所支付的金额,开发土地的成本、费用,建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格,与转让房地产有关的税费等。

关于准予扣除项目的计算问题,纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的,经税务部门确认,在计算扣除项目金额时,可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税,凡能提供契税完税凭证的,准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除,但不作为加计5%的基数。

上次取得价格为500,000元,契税按3%计算,本次可扣除项目金额=500,000*(1+5%*5)+500,000*3%=625,000+15,000=640,000元。

企业所得税是个难点。按照规定,资产转让方应将拍卖资产收入计入应税收入总额,按规定计算、申报缴纳企业所得税。但由于司法拍卖的这些主体都是走投无路,不可能去主动履行纳税义务,法院在拍卖公告中也明确买卖双方的税费均由买方承担,所以我们需要代该公司缴纳企业所得税。但难就难在我们无法了解这家公司的盈亏状况,所以不好确定适用的具体税率。这些公司大概率是亏损的,还有可能无需缴纳企业所得税呢。根据中介说法,税局按照不含税收入的3.75%征收,暂按这个比例测算吧,需缴纳企业所得税=838,095.24*3.75%=31,428.57元。

个人转让房产暂时不征收印花税,但公司房产交易不适用。印花税税率为万分之五,需缴纳印花税=809,523.81*0.05%=404.76元。

以上税费合计15.08万元,房价加税费合计103.08万元,折合每平方9817元,与二手房市场价格每平方12000元相比,还是节省了不少资金的,朋友也总算放下心来,开始着手办税。

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