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建发房产造成都“新地王”:楼面价近2万,有息负债528亿

2020-04-11 12:40来源:互联网浏览:

3月底,成都市住建局曾对外通报了多起扰乱市场行为的涉事主体,其中“建发第五大道”等知名楼盘赫然在列。

具体看,“建发第五大道”项目公司成都盛和城置业未落实对项目管理责任,任由委托的经纪公司发布“建发第五大道在售不限购公寓”信息,实则卖其他产品,误导消费者。

但这已不是“初犯”。去年6月份,成都天府新区管委会相关部门曾对该企业因房地产广告违法行为而处罚10万元。

以上我们不难看出,藏在幕后的实力房企――建发房产,一家在成都深耕多年的厦门老牌国资房企,从杀入城南大源村着手运作大盘,先后推出天府鹭洲、中央鹭洲等多个项目,又往南杀入双流打造“建发浅水湾”等,以及西门的建发金沙里等。

从销售业绩看,近年来建发房产在成都的表现像似“起了大早”却“赶了晚集”。据克而瑞监测:成都楼市2019年房企销售TOP10强,建发房产根本就挤不进去。

许久不曾于成都拿地的建发房产,4月2日却真的突然飚了。当天,成都出让了2幅地块,一宗地位于武侯区机投镇,被中南置地摘得,溢价率11.4%,另一宗地位于锦江区三圣乡沙河堡附近,由建发房产抢得,溢价率近27%,耗资约46.8亿元。

单纯从溢价率看,上述这两幅地块远不及春节后复工以来双流、龙泉和新都3个成都二圈层出让的地块溢价高。

2月25日,双流协和一宗地成交楼面价13700元/?、溢价率48.6%,竞得者为一家非知名房企;

3月19日,新都三河街道一宗地成交楼面价11800元/?,溢价率125%,竞得者为大发地产;

3月24日,成都天府新区万安街道2幅地块,达到最高限价触发熔断,蓝光地块成交楼面价10658元/?,溢价率49.5%,佳兆业地块成交楼面价9757元/?,溢价率49.4%,考虑到2宗地均须无偿移交23%体量,实际楼面价逾13000元/?。

3月26日,成都天府新区华阳街道香山村一宗地成家楼面价约11254.5元/?,溢价率50%,须无偿移交15%体量,竞得者为卓越集团。

从4月2日出让的这两幅地块看,武侯区机投镇去年以来已出让多幅地块,这次出让从起拍价到成交价均未超出市场预期,超乎外界预料的是锦江区三圣乡地块,起拍价就达到15600元/?!

这是谁给的自信心?要知道:去年5月中旬,同样是锦江区三圣乡华新村一幅地块,最终成交价达到18400元/?,溢价率134%,但起拍价7850元/?,竞得者为闽系房企禹洲地产,晋级成都“新地王”。

禹洲首入成都之后仅隔了2个月,来自珠海国资房企的联合体摘得锦江区东大街东沿线林家坡一宗地,成交楼面价19800元/?,溢价率41.43%,一举刷新成都楼市地王记录。

如今,建发成都抢得的“新地王”楼面价也同为19800元/平米,但从区位看,华发地块更靠近市中心,位于城东1.5环,起拍价为14000元/?,而建发地块位于东2.5环,起拍价高达15600元/?,成交楼面价更是比肩东1.5环。

业内评价说,“地方上敢批,开发商们也敢疯抢!”言外之意,一部分开发商在拿地投资上开始信心“爆棚”。

据悉,节后复工不久,成都相关部门曾出台红头文件,大概意思就是对于房企拿地,土地款一般最多可延期半年交纳,特殊情况最长可延期1年交纳。与其他城市一样,成都也想尽办法为房企拿地解决资金端的困扰。

对于高杠杆的民营房企来说,无疑是“雪中送炭”。放眼全国,更多大型国企、央企加入京广等一线乃至成都、南京等新一线城市抢地大战,让这场本是为了应对疫情而出台的扶持政策变得情况复杂起来,近来多地土拍频现较高溢价。

当恒大近日喊出“控规模”、严格地说是控土地储备规模时,其他更多中大型房企似乎还感觉“吃不饱”,继续疯狂拿地“储粮”。在分化加剧的楼市当下,头部之王跟后进者对市场的态度分歧明显,“有人敬畏,有人豪赌”。

以建发房产为例,地产密探通过梳理2013年至今的这一轮完整的楼市周期,发现这家房企虽然销售额一直在递增,但从全口径看,全国排名一直在50强左右徘徊,如2015年时曾跻身第37名,为史上最好的名次,去年排名第49位,对应销售额738.5亿元,比2018年前进4个名次,销售额增加193.7亿元。

5年前,曾试图分拆建发房产、联发集团等房地产业务以“建发发展”独立上市,但一年后无疾而终。从建发股份去年上半年供应链和房地产两大核心业务看,供应链受外贸影响毛利率仅有3%,房地产毛利率却达到32.1%。

很显然,建发股份旗下房地产收入虽不及供应链多,却是公司的“利润奶牛”。从2018年到去年半年报乃至三季报,营收、净利增速严重下滑,能抓到的“最大抓手”无疑还是房地产。

从去年中报我们就发现:建发股份曾着重提及要建发房产和联发集团围绕“冲销售”、“保目标”等,扑捉市场小周期,促进销售规模继续增长。从表述看,销售规模一再被特别强调。

去年三季报末,建发股份货币资金278亿元,短期借款101.36亿元,一年内到期有息负债131.44亿元,若考虑受限资金,现金流并不宽裕。

3月6日,建发股份披露:2019年底净资产金额660.9亿元,借款余额831.79亿元。另据建发房产披露:去年底净资产278.27亿元,借款余额528.41亿元,以此计算有息负债率逾65%,比2018年末新增118亿元,占2018年末净资产的42.38%。

据联合资信统计,截至今年1月中旬,建发房产涉及存量债券余额60.5亿元。但地产密探研究发现,实际并非限于这些。

去年5月份,建发房产曾获得证监会批文,被准许发行50亿元小公募债,该债券主要用于“借新还旧”。去年7月下旬至8月下旬分三期已发行募资33亿元(19建房01、19建房02、19建房03、19建房04、19建房05、19建房06)。

年初以来,建发房产母公司建发股份疯狂发债。截至2020年2月末,未经审计借款余额为1067.20亿元,累计新增借款金额235.41亿元,今年年1-2月累计新增借款占上年末净资产的35.62%。

据克而瑞监测:2018年,建发房产总土储货值1496亿元,仅次于,排名第73位,权益总土储货值1031亿元,排名第75位,2019年新增土储货值562.6亿元,排名55位,拿地耗资258.8亿元,排名第43位,新增建面379.2万平方米,排名第48位。

这说明:无论是销售规模,还是新增土储货值,抑或总货值,建发房产仍处于全国50强之后,面对楼市分化与洗牌,在成都激进拿地或只是其想摆脱困局的缩影。

举一个近来最典型的例子,如北京国企首创置业,去年全口径销售额808.1亿元,排名第43位,比建发还要靠前一些。据多家媒体爆料:首创置业新年伊始新任总裁燕山上任以来,“开始大规模裁员,部分城市公司某部门有5名员工,现有2名员工;部分项目几乎所有部门都被裁掉”。

首创置业不久虽否认“大规模裁员”一说,但从去年业绩看,营业收入同比下滑10.6%,归结一点是可供结转收入的开发物业减少。所以即便是国企,也面临极大的市场挑战及同行之间的激烈竞争。

无论央企,还是民企;无论头部大鳄,还是百强或50强之内的房企,不顺势而为,就会被市场倒逼往前走,若跑不起来比别人更快,只能淘汰出局。

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