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李湛:一文读懂Q1房地产业数据

2020-04-29 15:45来源:互联网浏览:

销售方面,随着复工复产复销逐渐向好,全国商品房销售正在走出疫情期的低谷区,3月全国商品房销售恢复至去年八成以上水平,降幅呈现收窄趋势,考虑到疫情以及经济增长放缓带来的影响,我们预计2020年全国商品房销售面积同比下滑5%。由于新冠疫情于春节期间扩散至全国,各地区新房销售均受影响,但复工后各地区销售复苏情况略有差异,东部和中部地区销售以价换量,西部地区销售恢复速度更快,东北地区销售价格和销售量恢复较弱。房价方面,虽然地产开发商为了回笼资金针对新房销售采取以价换量策略,但全国房价整体表现稳定,一二三线城市房价都呈现温和上涨趋势,热点区块形成涨价预期。 由于商品房具有资产属性,经济衰退、资产质量普降、流动性宽松的背景下,经济增长潜力好的城市的商品房容易吸引有保值需求的资金,从而产生局部房价快速上涨现象(如近期深圳部分区域二手住宅价格大幅增长)。涨价预期在局部一旦形成,极易向其他一线城市蔓延,建议密切关注近期二手住宅房价走势。此外,近期个别城市土地拍卖市场出现房企抢地和高溢价拿地现象。稳经济稳楼市的同时,也需做好房价预期管理。投资方面,房地产开发投资活动在复工后快速恢复,3月房地产开发投资完成额1.18万亿元,同比增长1.1%。3月地产投资额的反弹,也带动1季度地产投资额降幅收窄,2020年1季度房地产开发投资完成额2.20万亿元,同比下滑7.7%,降幅较1-2月收窄8.6个百分点。考虑到全年地产销售整体不景气,房企资金面分化,预计2020年全年投资增速可能降至3%以下,地产投资10%的高增速已难见。土地投资方面,近期房企保持较为谨慎态度,扎堆投资优质区块,出现拿地面积减少,拿地价款增长,土地溢价率上升的现象。资金方面,地产开发资金仍在修复,融资状况在岸稳定,离岸波动较大,销售回款中定金及预收款下降。房企资金纾困措施的落地、个人购房贷款的恢复,缓解了房企资金链压力,使3月房地产开发企业到位资金降幅收窄,但销售回款中定金及预收款下降拖累地产开发到位资金。2020年3月房地产开发企业到位资金1.34万亿元,同比下滑7.6%;2020年1季度房地产开发到位资金3.36万亿元,同比下降13.8%,降幅收窄。考虑到宽货币环境和地产融资监管的边际放松,预计地产开发到位资金的下降可以得到一定程度的对冲,二季度数据有望出现改善。虽然整体方向性放松可能性不大,但融资“小松可期”,尤其是局部融资放松可期。疫情冲击下,资本市场波动较大,风险偏好下行,宽货币不一定能传导至宽信用,中小房企的资金链问题仍需谨慎对待。

随着复工复产复销逐渐向好,全国商品房销售正在走出疫情期的低谷区,3月全国商品房销售恢复至去年八成以上水平,降幅呈现收窄趋势,考虑到疫情以及经济增长放缓带来的影响,我们预计2020年全国商品房销售面积同比下滑5%。受1月和2月数据拖累,2020年1季度全国商品房销售规模同比下滑超两成,3月单月销售规模同比下滑超一成,降幅较1-2月有所收窄,商品房销售尚在复苏当中。根据统计局数据显示,2020年1季度全国商品房销售额约2万亿元,同比下滑24.7%,降幅较1-2月收窄13.6个百分点;商品房销售面积2.2亿㎡,同比下滑26.3%,降幅较1-2月收窄11.2个百分点;1季度商品房销售单价为9266元/平,同比增长2.2%,环比下降4.3%,部分房企复工后为了加强销售回款以价换量。单月方面,2020年3月全国商品房销售额1.22万亿元,较去年3月下滑14.6%,较今年1-2月增长48.3%;全国商品房销售面积1.35亿㎡,较去年3月下滑14.1%,较今年1-2月增长59.3%;3月商品房销售单价为9007元/㎡,同比微降0.5%,环比下降6.9%,主要是东部地区平均销售单价环比下降所致。

由于新冠疫情于春节期间扩散至全国,各地区新房销售均受影响,但复工后地区销售复苏情况略有差异,东部和中部地区销售以价换量,西部地区销售恢复速度更快,东北地区销售价格和销售量恢复较弱。如表1和表2所示,复工以来西部区域销售恢复情况最好,基本接近去年同期水平,3月西部区域商品房销售面积4259万㎡,同比微降2.5%,销售额2968亿元,同比微降4.3%,由于恢复速度较快,西部区域1季度销售情况也优于其他地区。东部地区销售以价换量,销售单价环比下滑幅度虽大,但这对销售量恢复起到拉动作用,3月东部区域商品房销售单价12359元/㎡,环比下降8.8%,销售面积5266万㎡,同比下降15.1%,降幅较1-2月收窄约20个百分点,销售额6508亿元,同比下降12.5%,降幅较1-2月收窄17个百分点。中部地区由于受疫情影响较大,地产销售恢复稍弱。

随着各地售楼和地产开工活动的重启、经济的逐渐修复,疫情期间短期压制的购房需求后续有望逐步释放,地产销售数据将出现“V”型回升,填补一季度部分缺口。但考虑到地产行业长期处于高位下行趋势,我们预计全年销售面积下滑5%左右。

虽然地产开发商为了回笼资金针对新房销售采取以价换量策略,但全国房价整体表现稳定,由于商品房具有一定资产属性,局部地区(如深圳部分区域)房价大幅增长,涨价预期在局部已形成,建议观察住宅涨价预期是否由局部向其他城市、其他地区蔓延。3月份,初步测算,新建商品住宅方面,4个一线城市销售价格环比上涨0.2%,涨幅比上月扩大0.2个百分点;31个二线城市环比上涨0.3%,涨幅比上月扩大0.2个百分点;35个三线城市环比上涨0.2%,涨幅比上月扩大0.1个百分点。二手商品住宅方面,一线城市销售价格环比上涨0.5%,涨幅比上月扩大0.3个百分点,其中深圳环比上涨1.6%,涨幅较大;二线城市环比上涨0.2%;35个三线城市环比上涨0.1%。

为了缓解疫情对实体经济的冲击,政府出台了宽松的货币政策和财政政策。虽然官方多次强调“房住不炒”“不把房地产作为短期刺激经济的手段”,但多地针对疫情出台的稳楼市措施极易被大众误解,并形成住宅“涨价”预期。同时,商品房具有资产属性,经济衰退、资产质量普降、流动性宽松的背景下,经济增长潜力好的城市的商品房容易吸引有保值需求的资金。稳经济所释放的资金容易流向经济增长潜力高、获取购房资格较易的地区的楼市(如深圳),从而形成部分资金聚集推高局部房价的现象。由于一线城市土地资源稀缺,一旦局部形成涨价预期极易蔓延至其他一线城市,若房价预期管理不到位,则涨价预期会继续向二线城市扩散。此外,近期个别城市土地拍卖市场出现房企抢地和高溢价拿地现象。稳经济稳楼市的同时,也需做好房价预期管理。

房地产开发投资活动在复工后快速恢复,3月房地产开发投资完成额1.18万亿元,同比增长1.1%。地产投资较销售恢复较快,主要是两方面原因,一是各地政府积极帮助企业复工,房企出于回款考虑加快存量项目的开工速度;另一方面随着商品房销售活动的重启,房企逐渐回笼的资金为投资提供资金支持。3月地产投资额的反弹,也带动1季度地产投资额降幅收窄,2020年1季度房地产开发投资完成额2.20万亿元,同比下滑7.7%,降幅较1-2月收窄8.6个百分点。2020年1季度房屋施工面积保持2.6%的增速;新开工面积同比下滑27.2%,降幅较1-2月收窄17.7个百分点,竣工面积同比下滑15.8%,降幅较1-2月收窄7.1个百分点。

土地投资方面,房企保持较为谨慎态度,扎堆投资优质区块,出现拿地面积减少,拿地价款增长,土地溢价率上升的现象。2020年3月土地购置面积877万㎡,同比下降12.1%;土地成交价款536亿元,同比增长6.6%。土地溢价率方面,一线城市由于成交地块大部分为工业用地和商业用地,溢价率较平稳为4%,二线城市和三线城市的土地溢价率分别为18%、15%,较2月分别提升了8个百分点、5个百分点,如图8所示。3月土地投资逐渐恢复,带动2020年1季度土地投资降幅收窄,1季度购置土地面积1969万㎡,同比下滑22.6%,降幅较1-2月收窄6.7个百分点;1季度土地成交价款977亿元,同比下滑18.1%,降幅较1-2月收窄18.1个百分点

考虑到全年地产销售整体不景气,房企资金面分化,2020年大部分民营房企和中小房企投资行为更加谨慎,预计2020年土地投资仍处于震荡下滑趋势,新开工面积增速也将受到压制,去年年末出现的竣工好转势头可能偃旗息鼓,全年投资增速可能降至3%以下,地产投资10%的高增速已难见。

房企资金纾困措施的落地、个人购房贷款的恢复使3月房地产开发企业到位资金降幅收窄,但销售回款中定金及预收款下降拖累地产开发到位资金。2020年3月房地产开发企业到位资金1.34万亿元,同比下滑7.6%;2020年1季度房地产开发到位资金3.36万亿元,同比下降13.8%,降幅较1-2月收窄3.7个百分点。地产开发到位资金下滑并非由融资政策所致,反倒是为了缓解疫情对房企资金链的负面冲击,银行贷款、债券、信托等融资渠道的监管边际放松,缓解了房企资金链压力。考虑到宽货币环境和地产融资监管的边际放松,预计房企开发资金来源的下降可以得到一定程度的对冲,二季度数据有望出现改善。

疫情背景下房企在岸融资稳定,离岸波动较大,销售回款中定金及预收款下降。2020年3月地产开发到位资金中,2168亿元来自国内贷款,同比增长0.5%,增速转负为正;7亿元来自利用外资,同比下滑137.5%,降幅扩大;4594亿元来自房企自筹资金,同比增长1.7%,增速转负为正;3938亿元来自定金及预收款,同比下降20.2%,降幅收窄;2197亿元来自个人按揭贷款,同比增长0.5%,增速转负为正。1季度月地产开发到位资金中,6716亿元来自国内贷款,同比下滑5.9%,降幅较1-2月收窄2.7个百分点;19亿元来自利用外资,同比下滑42.5%;10755亿元来自房企自筹资金,同比下滑8.8%,降幅较1-2月收窄6.6个百分点;9542亿元来自定金及预收款,同比下降22.4%,降幅较1-2月收窄1.5个百分点;5288亿元来自个人按揭贷款,同比下降7.4%,降幅较1-2月收窄5.0个百分点,如图10所示。

近期多地就疫情防控出台了减轻房地产开发企业资金压力的政策,包括在“房住不炒”的前提下对房企进行续贷,在“借新还旧”的原则下加快债券发行速度等。虽然整体方向性放松可能性不大,但房企融资“小松可期”。“一城一策”赋予地方调控灵活性,局部放松可期。同时,整体利率的下行,以及货币市场的宽松,将对房贷利率产生影响,并为未来房贷利率的下降打开阀口,使行业利率环境得到边际改善。此外,融资渠道新趋势也可能为行业带来边际放松的空间。疫情冲击下,资本市场波动加大,市场风险偏好下行,宽货币不一定能传导至宽信用,中小房企的资金链问题仍需谨慎对待。

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